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物業公司和業主之間會產生哪些物業糾紛?

2019-09-17

在現實生活中,一般的住宅小區都會聘請物業公司對小區進行各方面的管理,業主需要支付一定的物業費,雙方之間形成物業服務合同關系,正是因為雙方這一種特殊的法律關系,所以我們經常會看到業主和物業產生一些糾紛,下面為大家詳細介紹:物業公司和業主之間會產生哪些物業糾紛?

一、是缺乏真實的宣傳和有效的溝通,業主不了解物業管理行業。了解才能產生信任。物業服務內容標準不透明、收費依據不明確、違約責任含糊讓人無法理解,致使多數人選擇拒絕交費。在我國,住宅小區建好后,開發商都會先指定一家物業公司進駐小區,這就是“前期物業”,前期物業公司先于業主進駐小區。按正常程序,應是業主購買房屋并入住后,再與前期物業公司協商簽約。但現實情況是,幾乎所有的業主在入住時都會被要求簽訂物業合同,同時還要全額繳納至少一年的物業費,才能領到房屋鑰匙。

對物業公司而言,省去了與業主談判的麻煩,但同時也喪失了讓業主通過協商簽約過程了解物業服務、理解物業收費的機會。此時,多數業主交費根本不是為了享受物業服務,而是為了獲得房屋鑰匙。這導致業主與物業公司缺乏真正的溝通、交流和理解,一開始就處于互相猜忌、互相懷疑之中,為今后雙方發生更大的糾紛埋下了隱患。此外,開發商將鑰匙交給物業公司的行為讓業主形成了兩者是一體的概念,此后也就會當然認為開發商遺留的一些問題應當由物業公司來解決,由此會給業主和物業公司增添更多的矛盾。

二、是物業公司服務意識差,無視業主的正當權利和合理要求,處理問題簡單化,在與業主的交往中容易產生摩擦。物業服務項目既多且雜,一個環節出現問題,都可能引發矛盾。但在現實中,當業主需要幫助時,不少物業人員采用互相推諉或者置之不理的態度;而當物業公司要求業主履行義務時,許多物業人員的工作方式簡單粗暴,根本不考慮業主的感受,引起業主的反感。

有的物業公司完全以贏利為目的,只顧收費而不履行任何約定的服務行為,并且任意增加收費項目,肆意揮霍物業服務費,甚至當業主有不同意見時以停電、停水等手段相要挾, 或限制業主進出物業區域,嚴重侵犯業主的權利,這無形中激化了雙方的矛盾,使業主更堅定地加入到欠費的行列。

同時,眾多業主因對物業服務內容和標準有疑問而拒交物業費時,許多物業公司不是通過有效的宣傳,主動與業主進行良性溝通,查找自身存在的問題,改進自己的工作方式,而是直接采取訴訟方式解決,使矛盾迅速升級。單純用訴訟方式解決欠費問題的結果是造成了一個惡性循環:物業公司和業主之間缺乏溝通與互信,業主對物業不滿而拒交物業費→物業公司收費不足,服務質量下滑→引起更多業主的不滿,欠費規模更加擴大→物業公司進一步把大量的精力投入到物業費訴訟中,以求盡快收取物業費→訴訟往往只能解決欠費問題,解決不了業主提出的其他合理要求,業主因對裁判不滿而拒不執行,并且繼續欠費……,最終的結果是使業主與物業公司之間的隔閡更加擴大。

三、未入住的物業費用也是個小區頻發的一個糾紛,往往很多業主認為:我的房子根本就還沒有裝修,更談不上入住,絲毫沒有享受到物業公司的服務,憑什么要交物管費?而且還要全額繳納? 但是物業公司的理由更具備合法性:根據物業管理條例,一旦交房,就開始計算物管費用。物管條例上還有一句話更加具有總結性:業主不得以放棄權利為由拒絕履行義務。當然,物業公司為了減少糾紛,完全可以根據實際情況,自行執行一個人性化的收費原則。

四、是業主群體的分散性和個別性與物業服務的整體性和公共性,加大了業主與物業公司協商的難度。小區的業主群體是龐大而分散的,每個業主的想法、做法都不一致,而物業公司提供的服務是針對全體業主的,因此物業公司要想與每個業主都能協商一致,幾乎是不可能的,這就進一步加大了協商的難度。

五、是多數業主自治水平較低,缺乏公共責任意識,對自己的權利缺乏正確的認識,也不知道如何正確地行使權利。在計劃經濟體制公有住房分配模式下,人們早已牢固樹立了住房不付費的觀念,而且也不關心房屋及相關設施的維護情況,反正有“公家”負責,自己不必操心。雖然商品房的興起讓許多人成為了房屋所有權人,但在觀念上,不少人并不認為這和以往分配公房在居住上有什么本質區別。面對物業費,許多業主都認為“以前從來沒有交過”所以就“不應該交”。物業服務是面向全體業主的,而許多業主完全以個人的主觀感受對服務進行評價,一旦自己對服務不滿意就拒絕交費。更多的業主把自己當成旁觀者,不知道通過集體決策來表達自己對物業服務和收費的意愿,而是懷著從眾心理,觀望事態發展,不主動交費,造成欠費風氣盛行。

要解決物管人員與業主之間的矛盾,關鍵是物管方要培養服務觀念。有的物管人員穿上一身制服,掌管一方小區,自以為就成了此地的“大爺”,可以對業主亂發號施令了。然而,物管人員不要忘了,是業主出錢聘請他們的,他們的存在就是為了管好這個小區的秩序,其實也就是“為業主服務”。 所以,業主和物業公司多站在對方的角度來換位思考,明確業主和物管公司之間的責任,大家都來按規則辦事,退一步海闊天空,很多矛盾其實是可以化解的,甚至根本就不會發生。

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